从传统地产开发商转型为区中园专业运营商，中新智地以“产”为核，深耕长三角。面对具身智能这一新兴赛道，公司董事长米龙峰带队调研128家企业，绘制51页产业链图谱，搭建平台、引育生态，探索从“高原”之上培育“高峰”的转型路径。
一场坚定的战略转身
作为中新集团旗下专注区中园开发运营的主体，中新智地的发展轨迹是苏州工业园区城市化和产业变迁的缩影。公司2001年成立之初以传统地产开发为主业，名为“中新置地”，2019年正式更名为“中新智地”，全面转向区中园运营。
“改名虽然一字之差，但战略和核心定位发生了本质转变。转型后的核心竞争力就是一个字——‘产’，包括产业分析、产业招商、产业投资、产业载体和产业服务。”米龙峰介绍，目前公司已在苏州工业园区、常熟等长三角城市落地多个区中园项目，建筑面积约150万平方米。
这一转型正值产业园区行业深度调整期，空置率攀升令传统重资产模式承压。米龙峰的策略很明确：“我们不追求遍地开花，就是立足苏州、深耕长三角。方式灵活多样，新项目获取、定建代建、存量收购、自有项目更新，哪种合适用哪种。”
建平台、聚生态
2025年春晚的机器人舞蹈，让具身智能成为全社会关注的热点。说起这个行业，米龙峰表示：“我们没有那么多上春晚的人形机器人，但背后的产业链——传感器、减速器、伺服电机，苏州工业园区到处都是。”这种“隐形冠军”土壤，正是中新智地扎根区中园的底气所在。
走进中新智地运营的中新具身智能创新应用孵化中心（CSEIC），家庭机器人等产品应用场景直观呈现。具身智能是中新智地当前重点布局的赛道。
“热度是真的高。”米龙峰坦言，2025年国内具身智能赛道融资超过500起，金额接近600亿元，头部企业IPO持续推进，商业闭环已经清晰。但他话锋一转，“客观讲，你说现在园区具身智能做得有多好，也不现实。全球都在探索，行业远远没有收敛。”
“没有收敛”的症结在哪里？米龙峰给出两个关键词：智能大脑和灵巧手。“让机器人像人一样聪明、像人一样灵巧——这两块恰恰是目前行业里还没有收敛的，也是大家都在攻克的难点。”
面对不确定性，中新智地的应对之道是“建平台、聚生态”。米龙峰告诉记者，中新具身智能产业园主体已基本建成，总建筑面积约14.7万平方米，预计2026年下半年交付。“我们采用‘平台+引育’模式，打造研发、制造、展示、交流一体化的集聚区。”今年3月，孵化中心正式投用，内设展示交流中心、OPC社区等创新空间，定期举办高精准度供需对接活动，并积极链接新加坡及全球高校资源，为企业出海搭建专项通道。
资本端也在同步布局。2026年3月，中新智地拟出资不超过8000万元参与投资英诺科创三期基金，该基金总规模15亿元，专注新一代信息技术和智能制造。“我们还成立了专注具身智能赛道的直投基金，关注一批‘还在水下’的企业，未来里面有可能跑出大品牌。”米龙峰说。
谈及苏州工业园区内的代表性企业，米龙峰提到了艾利特机器人。这家专注于协作机器人的苏州本土公司，刚完成6亿元D+轮融资，在业内属于第一梯队，但普通消费者知之甚少。“这也是我们园区的产业特色之一——聚焦、专注。”米龙峰说，“我们做了产业拆解，规模化环节已经不少了，传感器、伺服电机、减速器都有。同时也有企业在攻克柔性传感器、灵巧手、模型这些难点。我们要发力的，就是这些地方。”
说到国内各区域的竞争，米龙峰表示：“我们园区的因地制宜，除了产业基础、创新氛围、人才密度、营商环境之外，中新合作也是一大优势。”作为中新合作载体，公司也在“研究新情况、解决新问题”，在新的产业方向打造中新合作新亮点。“我们定期组织园区和新加坡企业的对接交流，利用中新集团运营的新加坡国际商务中心（IBCC），帮助中国企业走向国际化；同时，我们与新科研等机构一起，服务更多新加坡企业来国内发展。”
“因地制宜”推动园区产业发展
对于一家以区中园运营为主业的公司而言，进军具身智能并非一时兴起。在米龙峰看来，做产业园区不能只做“房东”，必须真正懂产业。而懂产业的第一步，就是深入一线。
“不能只见树木，不见森林。我自己带队，一家一家跑。”米龙峰告诉记者，在决定布局具身智能产业园之前，他带领团队密集调研了128家具身智能产业链上下游企业。从核心零部件到本体制造，从大小脑算法到场景应用，每一个细分赛道都不放过。
调研成果最终凝结为一本内部手册——《具身智能产业链图谱》。这本51页的册子如今已成为中新智地团队的“案头书”，里面详细拆解了具身智能的产业链结构：本体制造、大小脑（算法与控制系统）、核心零部件三大环节，每个环节下又细分出伺服电机、减速器、传感器、灵巧手、VLA大模型等数十个子类目。图谱收录了全国数百家具身智能相关企业，其中苏州本土企业占比近三成，涵盖艾利特、江苏北人、光格、穿山甲等一批代表性公司。图谱还附有活跃投资机构短名单，从红杉中国、高瓴创投到英诺基金、联想创投，为团队开展资本招商提供了精准导航。
“我们做完产业拆解以后，发现既有已经实现规模化的环节——传感器、伺服电机、减速器，同时也有一批企业在攻克行业难点，比如柔性传感器、灵巧手、模型。这就是我们要重点发力的地方。”米龙峰说。
调研的目的，最终要落到“因地制宜”推动园区产业发展上。米龙峰介绍，中新具身智能产业园规划总建筑面积约14.7万平方米，涵盖高标准研发厂房、中试车间、产业加速器及配套服务空间。园区采用“平台+引育”模式，既引进成规模的头部企业设立区域总部和研发中心，也为初创团队提供从孵化到小批量生产的全周期空间支持。目前主体工程已基本完工，预计2026年下半年正式交付使用。预招商阶段，已有十余家产业链企业表达入驻意向，涵盖灵巧手、一体化关节模组、具身算法等关键环节。
“产业园不是把房子盖好等着人来租，而是在盖房子之前，你就要知道谁来、为什么来、来了之后能跟谁产生化学反应。”米龙峰说，正是基于前期128家企业的深度调研，团队才能在空间规划、层高承重、电力配置、共享实验室布局等细节上精准匹配企业需求。
在团队管理上，米龙峰要求每一个参与具身智能项目的成员都必须下一线。“你不能坐在办公室里看BP，必须去工厂、去实验室，跟创始人聊，看产线怎么跑。”他本人也保持着高频的企业走访节奏，每周至少安排两到三次实地调研。“这个行业变化太快，三个月不跑前线，你的认知就可能落后。”
正是这种“一把手带队、全员深入产业”的打法，让中新智地在具身智能赛道迅速建立了专业认知和行业口碑。目前，除中新具身智能产业园外，公司还在同步推进具身智能创新应用孵化中心的运营，通过展示交流、供需对接、出海服务等功能模块，初步构建起“孵化—加速—产业化”的梯级载体体系。
“做产业园区，本质上是在做产业服务。你不懂产业，服务就是空的。”米龙峰说，“调研128家企业只是一个开始，只要行业在进化，我们的研究就不会停。”“只有真正钻进产业里，才能从‘高原’之上，培育出属于我们自己的‘高峰’。”
展望未来，米龙峰对中新智地的定位十分清晰：“成为长三角一流的区中园运营商。”围绕这一目标，公司将持续深化“以产为核”理念，以专业运营能力提供一站式产业载体服务，同时推进REITs等资本化运作，实现从“重资产持有”向“轻重结合”的战略升级。
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